<정책 기조 및 영향>

* 부동산 정책 기조는 대체로 친(親)시장적인 방향으로 선회 예상
- 참여정부의 수요억제 정책보다는 공급 확대에 정책의 초점을 맞출 것으로 보임
- 전반적인 규제 완화 움직임에 따라 부동산 시장 다소 회복 가능성
- 거래량 증가 및 일부 국지적인 가격 상승 가능성
- 단, 실제 규제완화를 위한 입법 과정까지는 적지 않은 진통 예상
- 특히 새 정부 출범 이후 4월 총선이 정치적으로 중요한 변수인 만큼 시장이 급랭하지 않는 한, 집권초기인 2008년 상반기 내 획기적인 규제완화는 힘들 것으로 예상
* 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 탄력 조정하겠다고 밝혔는데, 매수세 회복을 통한 거래 증가 예상, 단 시장이 다시 과열될 경우 원 위치될 것
- 규제 완화를 하더라도 공급 확대로 수급불안이 해소되면 장기적으로 가격은 하향안정세를 보이게 되므로 집값 상승을 기대하기는 힘들 것
-더욱이 현재 재건축을 포함한 아파트 가격이 워낙 많이 올라 규제완화에도 수익성 맞추기가 쉽지 않는 상황
* 참여정부 기간 부동산 가격이 상승한 원인은 저금리와 과잉 유동성이 큰 요인이었던 만큼 금리 상승과 주식펀드 등 대체상품 등장으로 부동산 자금쏠림 현상 재연되기는 힘든 구조
* 결국 대선이후 정책변수가 시장에 영향을 주는 중요한 요인인 것은 사실이나 ‘획기적인 규제완화-부동산 가격 급상승’으로 연결되기를 기대하기는 힘들 전망

<세금 규제 ‘미세 조정’ 가능성>

* 취득세, 등록세 통합 : 시행에 큰 무리 없을 듯 부동산 구입자들의 부담 다소 줄어듦
* 양도소득세와 종합부동산세 감면 : 1가구1주택 장기 보유자에 대해서만 선별 적용 예상
- 시장에서 기대하는 1가구 2주택자, 3주택자에 대한 세금 규제완화는 어려울 것
- 다주택자에 대한 세금 인하가 없을 경우 시장에 미치는 영향은 제한적일 것
- 선의의 실수요자를 보호하기 위한 ‘숨통 터주기’ 정도에 불과해 이미 침체된 부동산 시장의 판도를 돌리기는 힘듦
- 1가구 1주택자에 대한 양도세 완화는 장기보유특별공제(10~45%) 상향 조정, 또는 고가주택(시가 6억원)의 기준 상향 조정 가능.
- 이 경우 강남등 고가주택 한 채 보유자들 수혜 예상
* 종부세 등 보유세는 유지하되, 1주택 장기보유 실수요자 및 고령자에만 일부 완화 예상
- 주택 종부세 대상의 경우 현재 ‘세대별 합산 6억원 초과’에서 ‘인별 합산 9억원 초과’로 바뀔 가능성 하지만 출범 초기보다는 시장 안정 정도를 지켜본 뒤 추후 도입 예상

<강남 재건축 풀기에는 현실 녹록치 않아>

* 주택 공급 확대를 위한 재개발, 재건축 활성화 정책 예상
- 단, 재건축 규제완화 조치는 강남의 집값을 자극해 전체 시장에 영향을 줄 우려가 큼
- 따라서 정책 의지보다는 반드시 시장 안정이 전제되어야만 시행 가능
- 규제 완화로 집값 불안해질 경우 다시 ‘원위치’ 가능성도 있음
- 특히 집권 초기 강남 재건축 규제를 대폭 완화할 가능성은 높지 않아 보임
* 단, 뉴타운 등 재개발은 한층 탄력을 받을 것으로 예상

<집권 초기 수도권 규제완화보다는 지방살리기에 정책 초점 맞출 듯>

* 수도권의 재건축 규제완화보다는 우선적으로 지방 등 건설경기 침체지역 규제 완화 예상
- 주택업체 도산과 기하급수적으로 증가하는 미분양 해소를 위한 정책 발표 가능성
- 미분양 주택 취득시 1가구 2주택 양도세 중과세율(50%) 배제, 또는 미분양 주택 구입시 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 기간을 1년에서 2년으로 확대 가능성
-내년 4월 총선을 앞두고 있어 ‘표심’ 장악을 위해 지방문제를 선결과제도 삼을 가능성 큼
-전문가들도 지방 부동산은 투기가능성 작고 다른 지역 영향 미미하다는 점 감안, 완화요구해 논란 여지 작아

<분양제도 개편 관련>

* 분양가상한제 공공부문에만 적용 찬성 입장, 원가공개도 민간에는 반대 입장이므로 집권 내 관련 규제 개편 가능성 있음
-주택 전매제한 및 재당첨 기간 제한도 장소와 시기에 따라 탄력적으로 조정 가능성 언급
* 단, 입법으로 연결되기까지는 상당한 논란 예상
-특히 분양가 상한제 아파트에 서민들의 기대가 큰 것이 사실
-시세보다 20~30% 싼 아파트가 나온다고 해,무주택자들이 집을 사지 않고 기다리고 있음
-분양가 상한제 아파트가 주택공급을 줄일 가능성이 있는 부작용이 있지만 저가의 아파트를 공급하는 메리트도 있음
-민간부문의 분양가 상한제를 폐지할 경우 고분양가 후폭풍에 따른 부작용을 어떻게 차단할 수 있을 지 의문

<대운하 및 U자형 국토개발 등 대규모 개발 호재 지역 수혜 전망>

* 핵심 공약이었던 한반도 대운하 건설을 비롯, U자형 국토개발 등 대규모 개발 프로젝트가 예상되는 지역들의 국지적인 강세 전망
* 대운하가 지나는 여객, 화물터미널 기지 등을 중심으로 부동산 시장 활기 예상
- 단, 경제성 여부나 환경훼손을 놓고 반대여론이 만만치 않아 적지 않은 진통 불가피
- 따라서 대운하 건설에 따른 후광지역 투자는 리스크가 큰 만큼 실행계획이 좀더 구체화될 때까지 기다리는 것이 바람직
* 3면의 바다를 모두 활용하는 U자형 국토개발이 진행될 경우 해안지역들의 수혜 예상
- 서해안, 남해안, 동해안에 위치한 해안도시를 해양도시특구로 지정해 거점도시화하고 이들을 중심으로 10개 산업클러스터로 조성할 계획인 만큼 이들 해안지역의 콘도, 펜션, 골프장의 개발 수요가 크게 늘어날 것으로 전망
-기존 서해안에서 향후 남해안으로 개발 압력이 높아짐에 따라 남해안이 새로운 투자처로 부상할 가능성
* 그린벨트와 군사제한 구역도 부분적으로 풀릴 전망
- 특히 지방 도농복합도시의 그린벨트에 대해선 기능을 조정할 것을 밝혀 수도권 지역에 위치한 농지, 산지 등 그린벨트 지역을 비롯, 지방 도농복합도시의 그린벨트 지역 수혜 예상
- 단, 주변여건을 고려해 단계적으로 조정할 것으로 보여 향후 로드맵을 지켜본 후 움직이는 것이 바람직
* 수도권 중심으로 토지 수요는 증가하는 반면 지방의 경우 남해안 등 개발예정지 일대를 제외하고는 침체 기조를 나타낼 가능성이 높음
- 따라서 토지 시장 양극화 심화되는 만큼 지방은 큰 호재지역을 중심으로 압축 투자하는 것이 바람직
* 충청권은 행정복합도시를 ‘명품도시’로 확대 추진하겠다고 밝혀 행정도시 건설 차질에 대한 우려 해소
-하지만 이미 급등한 가격 부담과 공급 과잉으로 상승세가 확대되기는 힘들 것

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